贷款买房,怎样操作最划算?

贷款买房,怎样操作最划算?

 

以昆明目前1.5W+的房价,全款买一套100平的房子正常需要花费150万+,如果以昆明2021年春季求职期的平均薪酬9623元/月(智联招聘发布数据)来计算,普通“打工人”不吃不喝要约13年才能全款买房。

 

而13年以后,等存够150多万再买同样面积的房子,能否买到还是一个未知数。

 

因此,就买房而言,贷款这种利用杠杆的的方式,算是给了广大购房者一种提前上车的选择。

 

 

(一)贷款是普遍的购房方式

 

央行的最新政策研究披露,初步测算今年一季度我国宏观杠杆率为276.8%;其中,居民杠杆率(住户部门杠杆率)为72.1%,仅比上年末低0.4个百分点。

 

而去年4月,央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,我国城镇居民家庭负债参与率高达56.5%。

 

其中,有负债的居民家庭中,76.8%的家庭有住房贷款,户均家庭住房贷款余额为38.9万元,房贷占家庭总负债的比重为75.9%。

 

这里虽然没有具体到昆明的数据,但也足以说明,绝大部分购房者买房是通过贷款的方式来实现。

 

因此,就住房按揭贷款而言,已是一项普惠性的金融政策,是普通人能够借贷周期最长、利息最低的大额消费性贷款。

 

换句话说,这是国家层面赋予购房者的一项福利,也是个人/家庭消费能使用的最大杠杆。

 

当然,说到房贷,就不得不提公积金贷款,这对于购房者来说是最最最不能忽略的福利。

 

公积金贷款约3.25%的利率,基本上算是市场少有的超低利率了。

 

只不过,公积金每人/每户一生最多只能使用两次(认房又认贷)的特性,决定了其对于纯刚需群体“照顾”的纯粹性。

 

这也是后面将提到的首次购房群体,最不该浪费的使用机会。

 

 

(二)首次购房是最大的实惠

 

从购房贷款的维度看,首次购房则是房贷杠杆中对于购房者最友好的那个。

 

首次购房、首套、首贷其实在概念上很难区分。但对于大部分人来说,只用记住,第一次贷款购买住宅,即可理解为是首次购房。

 

但由于市场管理主体的差异性,会有不同的判定。比如我们说的首套房,是由产权登记系统说了算;而首贷,则是由银行系统说了算。

 

因此,要做到首套房首次贷款,既要求名下没有房产,又要求银行系统没有未结清的房贷余额。

 

对应到实际的案例中,我们会发现有以下几种首套房/首次贷款情况的界定:

 

 

1.全款买过一套房后卖掉,房屋登记系统查不到名下有房产,也没有购房贷款记录,算首套房(主要涉及到置换时先卖后买,还是先买后卖)。

 

2.贷款买公寓之后再买住宅的,算是首套房(再买商办/公寓产品的不适用)。

 

3.签过动迁协议但是还没有备案的房子,如果再买房也算是首套房(涉及到拆迁改造居民)。

 

4.未满18岁,跟家人拥有一套房,18岁以后自己再买房的算首套房(成年后才算是独立于家庭)。

 

5. 外省人有房无贷,在昆明买房,算作首套房(涉及到外地户口在昆明买房)。

 

综合以上情况,就可以判断是否拥有首次购房的福利了。

 

那么,为何要把首次购房看得那么重呢?

 

首先是首付比例,按照昆明的现行政策,首次购房的首付比例最低是20%。首次购房与二次购房相比,在首付比例上差距有一倍还多。

 

以150万总价的房子为例,首次购房最低首付只需要30万左右,而二次购房,则需要近70万,购房门槛无形中提高了一大截。

 

其次是房贷利率方面的优惠。

 

从近期昆明执行的房贷利率水平来看,首套房利率普遍LPR+75BP(5.4%)的标准,二套房贷基本到LPR+115BP(5.8%)的利率水平,两相对比利率相差0.4个百分点。

 

按照贷款150万计算,等额本息按揭30年,首次购房在利息上能省约13.6万,每月月供能少还约378元。

 

除此之外,首次购房还能一次性能省下不少的契税。

 

昆明当前的契税征收比例,90平以下面积,首套和二套均为1%;90平以上户型,首套房征收比例为1.5%,二套房为2%。

 

我们以100㎡的房源为例,按总价150万计算,一次能省下7500元的契税。

因此,从以上方方面面看,首次购房,在政策上是有明显的实惠的,这或许,也是很多人钻破头,想方设法去首次购房名额的根本原因所在。

 

 

(三)购房资格大于一切

 

商品房作为具有商品属性的房子,其具有选择的双向性。

 

在买房过程中,我们通常看到的是人挑房子的一面,实际上,也存在房子挑人的情况。

 

对于房子挑人,最直观的一点就是房价。一些总价高的房子,即便是20%的首付,也会过滤掉一部分心有余而力不足的群体。

 

因此,在买房这件事情上,还需要量力而行。

 

而且,实际上,从当前金融层面收紧信贷等政策面来看,即便是拥有首次购房的资格,也还需要更加注重自身的征信,才能享受首次购房的福利。

 

在金融层面最直接的体现是,今年开年,央行和银保监会为银行设定了房贷的“两条红线”,具体如下图所示:

 

贷款买房,怎样操作最划算?

 

据财经媒体统计,截止今年6月底,全国市场上有26家银行涉及房地产类贷款占比,有超过六成的银行较去年末有所下降;其中有21家银行个人住房贷款占比降低,中国、建设、农业、工商、邮储、交通等大行均在降低行列中。

 

对应到昆明,目前昆明的多家银行还在正常受理住房按揭贷款,但额度紧张,放款速度缓慢已是普遍现象。

 

而对于购房者而言,银行贷款额度的紧张,直接加剧了对于优质客户的甄选力度,一定程度上增加了房子挑人的权重。

 

现实中,对于流水不足、征信不佳的购房者,银行直接拒贷等做法,也是金融收紧影响的一种体现。

 

就昆明而言,在昆明房产信息网“退房公示”中,也有不少因银行拒贷而“回炉”重卖的房源。

 

除此之外,银行对首付来源的核查更加严格,严格禁止消费性贷款、个人经营性贷款流入楼市等,都在严格管控着购房消费的冲动。

 

因此,对于购房者而言,在当前这种购房资格大于一切的状态中,除了关注首次购房的实惠之外,还要有养成良好消费习惯、注重个人征信的意识,才能如愿实现自己的安居梦。


贷款买房,怎样操作最划算?

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