2022年社区年终总结精选(年终工作总结及明年工作计划)_熊猫微课耀云科技

2022年社区年终总结精选(年终工作总结及明年工作计划)

这是去年最后一天12月31日的一篇旧文,因各种原因未能和大家见面,现修改后重发给朋友们。

起这个标题,主要是朋友们也要做年终总结了,可能会上网去搜这个标题的文章,和你共鸣下。

很遗憾,我这篇你可能用不上,只是和朋友们开个玩笑…

实际上是年底了,为了仪式感,想和朋友们聊聊2021年地产(主要是广州)发生的事,及2022年你能干点什么。

这1年,1月,疫情依然凶猛,多地发布通知,倡导就地过年;

,三四线城市楼盘翘首以盼的“返乡置业”泡汤,楼市雪上加霜。

这1年,2月,要求22个重点城市住宅用地实现两集中,包括集中出让;

集中挂牌,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;

那,重点城市自然包含了广州,也为广州二次、三次集中土拍“凉凉”埋下伏笔。

这1年,2月,多地严查经营贷违规进入楼市;

那,3月骤然通报排查结果,才令大家意识到,这次再也不是“说说而已”。

这1年,3月13日,中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要发布,和房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”;

那,陆陆续续说了一年了,部分城市房地产税试点落地进入倒计时。

这1年,3月,银行史无前例严格的首付款审查,购房“首付”必须为家庭自有资金不低于80%,只接受直系亲属转入(指配偶、父母和子女,兄弟姐妹不算),但也需提供近半年流水,断续存入的,甚至需核实为合理收入所得;

那,大家再次意识到,经营贷不允许进入楼市真的不是“说说而已”,证明“你妈是你妈”重现江湖。

这1年,4月2日,广州市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》,重点要求在部分区域采用“限房价,竞地价”出让;全面加强新建商品住房价格备案管理;通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让等六条意见;

那,广州一手房市场迅速降温,从5月开始,广州一手房涨幅持续下降,8月跌破0点,连跌4个月,做到了一手房全年不涨价。

限价最严的当属黄埔区,有些盘自己感觉被针对了,比如富颐华庭,对比万科城市之光、中鼎珺合府、保利天汇、珠江花城等的价格,4.85万/㎡的备案价确实偏低了,但了解完背后的曲折原因,又是在情理之中,被针对只是错觉而已。

总之,S345T1栋、R21、22栋的业主享受到了福利就是好事。

这1年,4月21日,广州九区个人卖房增值税免征年限由2年提升至5年;人才购房社保或个税从半年延长到一年,不得补缴。这就是著名的“421新政”

那,广州二手房市场骤冷,部分区域一二手价格倒挂现象突显,朋友们开始纷纷选择一手房。

这1年,4月,深圳,对“深房理”涉嫌非法集资开展调查和申报;

那,8月,通报了阶段性处理结果:深圳地方金融局表示,“深房理”团伙为获取自身巨额利益,组织风险承受能力较弱的人群参与炒房,违背国家“房住不炒”原则,使参与者深陷举债付月供、“以贷养贷”的漩涡,面临较大的资金链断裂风险。

另外,合伙买房、他人代持等行为也面临着较大的法律风险。同时,“深房理”团伙未经国家金融监管部门批准,违规组织会员筹集资金,涉嫌非法集资。该局将联合有关部门,依法予以查处。

这1年,4月30日,中共中央政治局召开会议强调,防止以学区房等名义炒作房价等。据不完全统计,北京、上海、广州、深圳、海南、厦门、成都、重庆等10余城已展开行动,整治以“学区房”名义违规宣传和炒作房价等行为;

那,学区房迅速降温,老破小的学区房开始降价抛售。

这1年,5月,贝壳董事长左晖去世,年仅50岁;

左晖坚持做难而正确的事,真的改变了地产经纪人在购房者心中的印象,从四眼的亲身体会,贝壳系链家、德祐等门店的大部分经纪人确实服务态度很好,各方面也透明,比起大部分其他家的中介好很多,值得被社会尊重;

虽然目前贝壳也遇到了困难,但希望未来继续坚持做“难而正确的事”,经纪人继续做有尊严的服务者。

致敬老左!

这1年,7月,住建部、国家发改委、公安部等八部门发布了关于持续整治规范房地产市场秩序的通知,多地响应;

这1年,7月,被纳入“三条红线”试点的几十家重点房企面临监管升级,买地金额不得超年度销售额40%;

这1年,7月,房企开始暴雷;

那,并没有结束,还在继续。

那,朋友们买一手房首先要确保不烂尾,开发商的资金情况就是首要考虑因素,三条红线全红的开发商尽量别碰,红两条的要谨慎选择。

但也要看单盘情况,如果是准现楼或现楼,工地如火如荼开工,监控户里资金较充足,也是可以选择的。

三条全绿的也不一定安全,出现大面积裁员欠薪、理财爆雷、债券违约、工地停工等现象,那就是资金链有问题,尽量避开。

这1年,8月2日,广州黄埔区取消人才住房政策;8月31日,广州出台二手房指导价,同步公布了广州首批二手小区涉及96个;

那,黄埔区购房政策利空,拉开价格内卷大幕;二手房成交陷入冰点。

这1年,8月,各地在实施城市更新行动中,要防止大拆大建;

那,拆迁区附近的房租也没有像之前一样飞涨了,很多房企城市更新部门的员工被调回原部门了,甚至直接解散了;广州的城市更新也放缓了。

这1年,8月,中介门店开始迎来关门潮,根据统计显示,在今年前9个月里,深圳累计已经有642家中介门店关停。而且在今年上半年的时候,深圳房产中介从业人员同比去年减少了11.8%;

那,二手房指导价的威力还是挺大的,中介就算“不务正业”,全力做一手房,一手房同样市场不理想,多重因素影响下,门店入不敷出,只能关门大吉。

这1年,8月,地产裁员潮加剧,地产人一片哀嚎,唯一更惨的只有消失的学科类教培行业;

那,并没有结束,还在继续。

再就业也是异常艰难,大部分房企不仅不招人,用的还不一定是人,比如2021年万科总部最佳新人奖的获得者—崔筱盼就是个虚拟数字人;

那,一部分地产人被迫进入了自媒体做同行,但估计过不了多久,部分同行又会溜了,蛋糕就那么大,市场不好的时候,蛋糕还得变小,吃不了蛋糕,只能嚼“蜡”,没什么味道就不吃了,溜了。

这1年,9月20日,中秋节的前一天,A股还在休市,港股全线杀跌,失守24000点,多只地产股大跌10%;

那,地产股跌跌不休了。

这1年,9月,广州二次集中土拍,48宗地块,25宗地块流拍,超半数流拍;

12月,三次集中土拍,17宗地块,流拍4宗,成交的13宗,除了民企星河外,其他大部分都是当地城投、区属国企,兜底了”家门口”的地,要么底价成交,要么流拍,没开始就结束了;

这1年,截止11月,全国有21座城市相继出台“限跌令”政策,包括桂林、菏泽、昆明、沈阳、唐山、张家口等,范围之大,影响之广,叹为观止;

那,限跌令背后是楼市的整体降温,以三四线城市最为明显。

这1年,央行12月6日就提前宣布,12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点;

这1年,12月20日,贷款市场报价利率一年期LPR下调至3.8%,下调5BP,19个月以来首降;

那,和楼市房贷最多只有半毛钱关系。

这1年,地产发生的大事还有遗漏,漏了就漏了吧,就和人生总有遗憾一样,有遗憾的人生才够真实!

如果要给广州地产这1年,做个概括,那就是“调控年”!

那2022年的工作计划就是和朋友们继续聊广州地产…

至于预测,首先预测2022年广州房地产市场不会有太多惊心动魄的变化,所以就没什么好预测的了,预测错了还要打脸。只有神仙可以未卜先知,凡人都是瞎猜。四眼是凡人,以下纯属”瞎猜”,仅供参考:

那2年,市场会像最近部分媒体和地产人吹的即将爆发吗?

先看看怎么吹的:

大水乱溢!税费政策!楼市狂潮即将来临!

那实际呢:原话是:坚持稳字当头,不搞大水浸灌,降准的目的是更好支持实体经济;客观的说,确实是部分进入了楼市;

税费政策只是少数城市,和深圳、上海、广州没有关系。

广州十几个盘宣布涨价,2022年房价即将飙升;广州二手房成交量攀升,马上又要开始抢房了!

那实际呢:是部分房企之前低于备案价打折卖,现在年度业绩完成了,上演涨价的表演秀,其他的只是跟风营销,逼你下定的手段而已。

你能涨上天吗?刚需房有备案价限制住的啊!

至于二手,只是大部分卖一买一客户,前期积压的卖一的房贷放款了,之前延迟的买一的需求释放而已,并不具备持续性,预计到4月开始回落。

2022年二手房大概率还是有议价空间,并不会像市场好的时候追买抢买,毕竟大概率指导价不会取消,但也不会在96个小区基础上追加小区;毕竟二手房五年的增值税也不会取消。

指导价名存实亡(目前仅有作用是中介网按指导价挂牌,影响客户心理预期,但银行已按成交价贷款),二手市场成交量会好过2021年。

广州12月新房网签破万套!全年新房累计突破10万套,过去11年里,只有2016、2020和今年,新房累计突破10万套,数据是不会骗人的!

那实际呢:数据是真实的,没有骗你,但数据的背后会骗人:12月新房网签破万套,是因为之前限签,12月放松了网签,之前积压的未网签的客户在12月集中网签了而已;全年新房累计突破10万套,是因为今年4月开始,大部分客户不买二手房了,集中转移来买一手房而已,是典型的偷换概念,怎么不说二手房今年成交量下降了多少套了?

那2年,总的来说,市场并不会爆发,价格也并不会暴涨,整体都趋于平稳,毕竟允许2022年新房上调5%左右概率较大,但限价并不会取消,144㎡以上豪宅除外。

那2年,部分城市房地产税试点会落地;

但,“房地产税目的是平稳房价而不是激烈刺破泡沫”,所以靴子落地,客户观望情绪不浓了,反而开始出手了。

那2年,房贷利率会下调,广州也不例外;

但,北上广深中利率最高的广州下调的速度会较慢,一季度会来,但下调幅度不大,2022年的额度提前到今年底使用了,2022年的额度比今年宽松;而且,广州5%上升到5.95%只在短短数月,多赚钱的生意,银行往往争先恐后,但降利率少赚钱的生意,银行往往一推再推。

只有当额度相对充足,按揭客户不够了,银行之间要抢客了,才会大幅降低利率。

那2年,朋友们该怎么买房?

朋友们虽然需要关心政策,但比起政策,更应该关心自己意向的楼盘。包括四眼上面说的,朋友们都可以当作废话,理性选盘才最重要。

那怎么理性选择自己的意向楼盘呢?

1、一二手倒挂的区域,直接选择一手房。原因就是:广州二手房指导价、一手房限价等政策影响,广州部分区域一二手价格倒挂,虽然倒挂单价相差不是太大,但一手房整体是性价比高过二手的。

二手房随着楼龄的增加,价值效益递减。过往也不推荐大家买20年楼龄的二手房,应优先买10年楼龄以内的次新房,但现在次新房单价大部分是高过一手房的,那就直接选一手房好了。

但部分区域或豪宅一二手不倒挂,已形成动态平衡,那就买二手房。

2、城市是有边界半径的,工作生活区域也是有半径的。如果你的工作区域很稳定,那就选择半小时以内车程的项目,最多扩大到45分钟,研究表明,超过45分钟,幸福感会大大降低;

如果工作区域不稳定,那就按照四眼的金银铜铁购房法则,即沿着金银铜铁的半小时半径买,珠江新城金,琶洲银,金融城鱼珠铜(金融城住宅少,且单价高,不单独分类),科学城、南沙铁,未来的主要写字楼办公区域基本都在金银铜铁,你的工作机会也会主要在这,至于具体选哪个段位,看个人财力等综合考虑。

3、筛选了自己意向的几个一手楼盘后,那就密切关注意向楼盘的开盘或加推动态,二手房也要开始选盘了,刚需和改善果断出手即可,不要奢望自己买在最低点,适合自己的楼盘,或二手笋盘就入手,也许是新房限价上调5%的最后窗口期。

至于投资嘛,可以理性选盘、准备房票、贷票、首付了,择机进场。

投机不欢迎进场,房住不炒!

再见!2021年,地产!

2022年,地产,再次相见!

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